انواع دعاوی ملکی
همانطور که می‌دانید در قانون انواع دعاوی ملکی وجود دارد. مسکن و املاک یکی از بخش‌های اساسی سرمایه‌گذاری افراد محسوب می‌شود. یک حقیقت دیگر نیز وجود دارد خرید مسکن و املاک برای بخش اعظمی از مردم همچون آرزو و رویایی ارزشمند محسوب می‌شود.
در صورتی که در بیشتر کشورهای توسعه یافته موضوع املاک به این حد دارای حساسیت برای آحاد جامعه نبوده و نمی‌توان از آن به عنوان دغدغه همیشگی مردم این کشورها نام برد.
متأسفانه مشکلات اقتصادی زمینه ساز حساسیت در بخش مسکن و املاک شده است. از این رو شناخت و آگاهی نسبت به نکات حقوقی و مناسبات قانونی بخش خرید و فروش املاک دارای اهمیت است.
بنابراین افراد تا جای ممکن باید نسبت به دعاوی ملکی بر اساس شاخص‌های مختلفی که در این زمینه آشنایی داشته باشند.. اساسی‌ترین تقسیم بندی در حوزه دعاوی ملکی به شرح ذیل است:
دعوای ملکی حقوقی
بیشترین نوع از انواع دعاوی ملکی که در دادگاه‌ها در رابطه با آن محاکمه برگزار می‌شود دعاوی ملکی حقوقی است. برای تمامی دعاوی حقوقی ملکی قانون‌گذار پیشینی قانونی داشته است و در همه شرایط مربوط به دعاوی ملکی حقوقی، قضاوت با عنایت به قانون و تجزیه و تحلیل قاضی از پرونده پیش رو، نسبت به داوری اقدام می‌نمایند.
اگر بخواهیم مهم‌ترین دعاوی ملکی حقوقی را معرفی نماییم به شرح زیر است:
- در زمینه الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی
- در زمینه الزام تنظیم سند رسمی برای املاک مورد نظر
- دعاوی مربوط به الزام اخذ صورت مجلس تفکیکی برای ساختمان‌هایی که دارای واحدهای مستقل و چندگانه هستند.
- دعاوی الزام به دریافت پایان کار برای ساختمان‌هایی که اقدامات ساخت و ساز در مورد آن‌ها به طور کامل پایان یافته است و به وسیله کارشناسان به تأیید رسیده است.
- دعویی که در خصوص ابطال قرارداد برای مواردی که مشکلاتی در مفاد قرارداد منعقد شده موجود است.
- در خصوص ابطال قرارداد برای مواردی که در زمینه مفاد قرارداد منعقد شدع مشکلانی موجود است.
- دریافت و درخواست مطالبه اجرت المثل
- موضوع فسخ قرارداهایی که از نظر قانونی ناقص هستند. افزایش یا کاهش اجاره بها براساس عرف جامعه.
- یکی دیگر از انواع دعاوی ملکی مربوط می‌شود به دعاوی ملکی مربوط به درخواست و مطالبه سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پپیشه.
- در زمینه تخلیه اماکن تجاری که مشمول مواد قانونی مخصوص خود است.
- دعاوی مربوط به تجویز انتقال منفع از شخصی به شخص دیگر.
- و سایر دعاوی ملکی حقوقی
اگر می‌خواهید از شر دعاوی حقوقی در امان باشید باید سعی کنید تا قوانین و مقررات را به خوبی یاد گرفته و از سهل انگاری بپرهیزید تا بحث ارتکاب جرم مطرح نشود.
دعاوی ملکی کیفری
از دیگر انواع دعاوی ملکی می‌توان به این نمونه اشاره کرد. به طور کلی دعاوی کیفری در رابطه با ارتکاب جرم توسط اشخاص است و می‌توان به بحث‌هایی همچون؛ عدم شناخت صحیح نسبت به قانون و مقررات، سهل انگاری، کم توجهی، اشتباهاتی که سهواً انجام می‌دهید و … در این خصوص دخیل هستند. در واقع زمانی که اشخاص در زمینه مسکن و املاک مرتکب جرم می‌شوند. پرونده‌های کیفری در زمینه شکایت مدعی العموم یا شاکیان خصوصی شکل می‌گیرد. اکثر دعاوی ملکی کیفری به موجب سودجویی و کلاه‌برداری برخی از افراد است. در ادامه دسته بندی که شامل دعاوی کیفری ملکی می‌شوند را ذکر خواهیم کرد:
- اقدام به خرد کردن املاک و ارتکاب جرم ورود غیر مجاز به مسکن سایرین.
- خرید و فروش معامله معارض
- تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز از دستگاه‌های ذیربط.
- جرم استفاده از سند جعلی در انجام معاملات ملکی.
- زد و بند در خصوص خرید و فروش‌ها و معاملات دولتی و ارتکاب به فساد در این حوزه.
- جرم انتقال دادن منافع به غیر به اشخاص دیگر یا خود.
- فروش غیرقانونی اموال اشخاص به یک یا چند شخص دیگر.
- خیانت در امانت به عنوان یک دعوی کیفری در حوزه املاک محسوب می‌شود.
- ارتکاب به جرم کلاه برداری در حوزه خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن.
- جرم جعل کردن اسناد ملکی به منظور فریب و کلاه برداری دیگران
به طور کلی دعوی ملکی کیفری نیز یکی از انواع دعاوی ملکی است که ممکن است کسانی درگیر آن باشند. مراجع رسیدگی به دعاوی کیفری بر اساس قانون به جرایم مذکور رسیدگی کرده و احکام لازم را صادر می‌نمایند.
دعاوی ملکی ثبتی
نکته حائز اهمیت در زمینه دعاوی ملکی ثبتی این است که نمی‌توان این نواع از انواع دعاوی ملکی را جدا از دعاوی حقوقی این حوزه دانست، ولی به دلیل اهمیت و تعدد دعاوی ثبتی ملکی؛ به طور کلی بهتر است در هرگونه از پرونده‌های مربوط به انواع دعاوی ملکی از وکیل ملکی در تهران استفاده کنید.
به طور کلی ماهیت و کلیت دعاوی ثبتی ملکی مربوط به فعالیت‌های حوزه ثبت اسناد و املاک است. به طور کلی بسیاری از پرونده‌های ملکی ثبتی در محاکم قضایی مطرح است اگر بخواهیم به تعدادی از آن‌ها اشاره کنیم :
- توقیف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار.
- اجرای ثبت
- افراز ملک
- ابطال شدن نظریه‌ای که ماهیات حل اختللاف اداره و ثبت و اسناد کشور ارائه کرده است.
- در خصوص ابطال ساز و کار و مراحل ثبتی کمسیون‌های گوناگون ثبتی
- در خصوص ابطال شدن سند مالکیت معارض
- دعوی ثبت در خصوص ابطال شدن اجرائیه‌ی ثبتی برای املاک مربوطه .
- ابطال شدن سند رسمی به دلایل گوناگون .
- و بسیاری از موارد دیگر …
این مشکات هنگامی پیش خواهد آمد که پس از خرید و یا انتقال سند، یا در زمان خرید و بررسی سند، ایرادی در مفاد سند و یا روند کار به‌وجود می‌آید. برای آشنایی بیشتر شما با انواع دعاوی در ادامه به چند مورد دیگر می‌پردازیم تا مطلبی کامل و جامع‌تر ارائه دهیم.
دعوی الزام به تحویل ملک
اگر در مبایعه نامه زمان مشخصی برای تحویل ملک خریدار تعیین شده باشد باید در همان تاریخ یاد شده ملک به خریدار تحویل داده شود. گاهی پیش می‌آید فاصله معامله و تنظیم سند رسمس ارزش ملک زیاد می‌شود. و فروشنده به همین بهانه در تحویل ملک به خریدار تعلل می‌کند. در این صورت خریدار می‌تواند با توجه به انواع دعاوی ملکی و با کمک وکیل ملکی اقدام به طرح دعوای الزام به تحویل ملک کند.
دعوی خلع ید
اگر شخصی به جز مالک ملکی را که سند رسمی دارد در تصرف خود قرار دهد، مالک اصلی ملک می‌تواند برای تخلیه در دادگاه خلع ید را مطرح کند. طرح دعوی خلع ید در صورتی امکان‌ذیر است که خواهان سند رسمی مالکیت داشته باشد و اگر ملک ثبت نشده باشد مالک باید مالکیت خود را ثابت کند.
الزام به تنظیم سند رسمی
یکی دیگر از انواع دعاوی ملکی الزام به تنظیم سند رسمی است. کسی مالک یک ملک شناخته می‌شود که سند رسمی داشته باشد. وقتی یک ملک از فردی به فرد دیگر منتقل می‌شود. در صورتی که فروشنده یا به طور کلی انتقال دهنده این سند رسمی را تنظیم نکند، شخصی که ملک به او منتقل شده می‌تواند برای تنظیم سند طرح دعوی کند.
دعوی رفع مزاحمت و ممانعت از حق
ممکن است فردی بدون اینکه ملک شما را تصرف کند مانع استفاده شما از آن ملک شود. در این حالت شما می‌توانید برای اقامه دعوی رفع مزاحمت و ممانعت از حق، شما در این صورت باید سندی داشته باشید که نشان‌دهنده مالکیت و سابقه تصرفتان باشد. در این مورد ممکن است قاضی با صدور دستور موقت از ضرر و زیان بیشتر جلوگیری کند.
دعوی رفع تصرف دعوانی
در این از دعاوی یعنی دعاوی تصرف، فرد با اثبات سابقه تصرف خود از طریق ارائه یک قرارداد و با یک سند رسمی باید اعلام کند که ملک بدون رضایت او از تصرفش خارج شده است. لازم به ذکر است که دعوای تصرف دعدوانی با دعوای خلع ید متفاوت است. در دعوای تصرف دعوانی نیازی نیست که مالکیت خواهان به اثبات برسد و تنها مسئله مهم اثبات سابقه تصرف است ولی در دعوی خع ید خواهان باید مالکیت خود را نسبت به ملک ثابت کند.
دعوی فروش ملک مشاع
اگر تصمیم به فروش ملک مشاعی دارید باید بدانید که تمامی مالکان باید به فروش آن رضایت دهند. هر یک از شرکاء می‌تواند به دادگاه صالح مراجعه کند و برای فروش ملک مشاع درخواست دهد. سپس مجوز فروش ملک مشاع از طریق دادگاه صادر می‌شود و بدون این مجوز امکان فروختن ملک مشاع وجود ندارد.
ابطال معامله سوری به قصد فرار از دین
با استناد به ماده 218 قانون مدنی معامله با قصد فرار از دین به صورت صوری باطل است. اگر کسی قصد فرار از دین دارد و بخاطر اینکه مال به دست طلبکاران نرسد؛ اموالش را معامله کند این معامله باطل است.
دعوای فک رهن
رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند. الزام به فک رهن در واقع موجب انحلال عقد رهن است.
در برخی از موارد شخصی ملکی را نزد بانک با برخی از افراد در رهن بگذارد و پس از اینکه دین خود را پرداخت کرد، شخصی که مال نزد او به امانت گذاشته شده است اقدام به فک رهن نکند. در چنین حالتی راهن باید علیه مرتهن اقامه دعوای الزام به فک رهن کند.
نتیجه گیری:
همانطور که از توضیحات پیداست انواع دعاوی ملکی وجود دارد و گستردگی این موضوع گاهی موجب سرگردانی افراد می‌شود. تمامی دعاوی ملکی پیچیده و بسیار سخت است به نوعی که افراد معمولی و بدون تخصص از پس حل این گونه پرونده‌ها بر نخواهند آمد و حتماً باید از یک وکیل دعاوی ملکی کمک بگیرند.
دفتر وکالت الهام آریان کیان سال‌ها است که در زمینه انواع دعاوی ملکی فعالیت می‌کند. هر یک از وکلای این مجموعه در زمینه خاصی از این نوع دعاوی تجربه و مهارت دارند. این مجموعه توانسته است تا کنون در انواع پرونده‌های دعوی ملکی پیروز شود و بتواند حق موکل خود را به وی بازگردانند.
این مجموعه برای جلب اعتماد همچنین راحتی بیشتر شما در زمینه دریافت شماوره، امکان مشاوره تلفنی را فراهم آورده تا افراد بتوانند به آسانی به این مجموعه در زمینه‌های مختلف مشورت نمایند و سؤالات مدنظر خود را از مشاوران و متخصصان یا به عبارتی وکیل ملکی مجموعه الهام آریان کیان بپرسند.
لطفا نظرات خود را در قسمت دیدگاه ها بیان کنید