قانون وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی

مصوب 29 آبان 1367

ماده واحده- كليه وزارتخانه ها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شركتهاي دولتي وابسته به دولت و شهرداريها و مؤسساتي كه شمول قانون بر آنها مستلزم ذكر نام باشد، مكلف ميباشند در طرحهاي عمومي يا عمراني كه ضرورت اجراء آنها توسط وزير يا بالاترين مقام دستگاه اجرائي با رعايت ضوابط مربوطه تصويب و اعلان شده باشد و در اراضي و املاك شرعي و قانوني اشخاص اعم از (حقيقي و حقوقي) قرار داشته و در داخل محدوده شهرا و شهركها و حريم استحفاظي آنها باشد، پس از اعلام رسمي وجود طرح، حداكثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعي و انتقال اسناد رسمي و پرداخت بهاء يا عوض آن طبق قوانين مربوطه اقدام نمايند.
تبصره 1- در صورتيكه اجراي طرح وتملك املاك واقع در آن بموجب برنامه زمان بندي مصوب به حداقل 10 سال بعد موكول شده باشد، مالكين املاك واقع در طرح از كليه حقوق مالكانه مانند احداث يا تجديد بنا يا افزايش بنا و تعمير و فروش و اجاره و رهن و غيره برخوردارند و درصورتيكه كمتر از 10 سال باشد مالك هنگام اخذ پروانه تعهد مي نمايد هرگاه زمان اجراي طرح قبل از 10 سال شروع شود حق مطالبه هزينه احداث و تجديد بنا را ندارد

روزنامه رسمی شماره 12758 مورخه 67/9/12

قيمت اراضي واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها

قيمت مصوب يا قيمت واگذاري

قيمت ممکن است به صورت مصوّب و اعلامي يا واگذاري باشد. به عنوان مثال، ارزش معاملاتي املاک منطقهاي که توسط اداره ماليات به همراه چند دستگاه ديگر هر چند سال يک بار تهيه و تنظيم ميشود يا قيمت اعلام شده توسط کارخانه براي يک کالاي مشخص در مدت معين که متقاضي با رضايت خود ميتواند براي دريافت مراجعه کند؛ به عنوان مثال، واگذاري منازل سازماني و يا واگذاري زمينهاي شهري در قانون زمين شهري مصوب شهريور 1366

قيمت توافقي :

چنانچه بر سر قيمت مورد نظر در يک معامله بين طرفين توافق حاصل شود، آن را قيمت توافقي معامله گويند. قيمت توافقي ممکن است قيمت بازار يا کمتر و يا بيشتر از آن باشد؛ مانند اجاره بها يا قيمت مندرج در قرارداد .

قيمت بازار آزاد :

در مبادلات آزادانه بين عرضه کنندگان و متقاضيان، قيمت براساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد تعيين ميشود؛ هرچند در اين بازار علاوه بر دو بازيگر اصلي بالا، بازيگران ديگري نيز وجود دارند که مهمترين آنها حاکميت (دولت) و نهادهاي مالي (بانکها ( هستند. به طور کلي، هرگاه در يک سطح از قيمت، عرضه و تقاضاي کل به تعادل رسيده و برابر شود، اين سطح قيمت، قيمت بازار (قيمت تعادلي) است .

قيمت بازار آزاد مسکن و مستغلات :

علاوه بر تبعيت بازار مسکن و مستغلات از قواعد عمومي بازار آزاد، ويژگيهاي خاص ديگري نيز دارد. از آنجا که مسکن و مستغلات جزو کالاهاي همگن نيستند؛ يعني در مشخصات فيزيکي، موقعيتي، همسايگي، مشخصات حقوقي، شروط ضمن عقد و… تنوع دارند، و به دليل عدم سازمانيافتگي بازار مربوطه (مانند بورس کالا)، به جاي يک قيمت مشخص بازهاي نسبتاً گسترده از قيمت تعيين ميشود. به دليل اين که عرضه کنندگان به بالاي بازه قيمت تمايل دارند و بهعکس، متقاضيان به پايين بازه قيمت متمايل هستند، علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانه زني نيز در بازار مسکن ايران ايفاي نقش مينمايد . چنانچه موارد خواسته شده بدون قيود بوده (مانند ملک طلق) و امکان عرضه شدن به بازار آزاد را داشته باشد، مالک (عرضه کننده) آن را به بازار آزاد عرضه مينمايد و با مراجعه متقاضيان براساس عرضه و تقاضا و قاعده چانه زني، ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعيين ميشود و کارشناسان رسمي در اين مورد ملزم به تبعيت از آن هستند. به عبارت ديگر، کارشناسان رسمي نميتوانند سلايق و عقايد خود را در تعيين ارزش بازار آزاد دخيل نمايند. بنابراين، چنانچه براي مورد کارشناسي بازار فعال وجود داشته باشد، وظيفه کارشناسان رسمي کشف قيمت است نه ديکته کردن آن .

ارزش مالک :

چنانچه مالک علاقه معنوي خاصي نسبت به ملک خود داشته، يا هزينه هايي را براي رفع نياز شخصي يا علاقه شخصي در آن انجام داده، يا خود در آن سکنا داشته، يا ملک ممر اعاشه او باشد، يا خود به فعاليت اقتصادي يا مشارکت در فعاليت اقتصادي در ملک پرداخته، يا بازار مربوطه انحصاري باشد و يا مشتريان خاصي به دلايل و انگيزههاي خاص به مالک ) عرضه کننده) مراجعه نمايند، مالک (عرضه کننده) به صلاحديد و به اختيار خود، ارزش را تعيين و به متقاضيان اعلام مينمايد و آنان تنها مختار خواهند بود شرايط و ارزش مالک را قبول يا رد نمايند. اين قيمت تعيين شده از طرف مالک «ارزش مالک» ناميده ميشود . ارزش چنين ملکي براي مالک آن بيشتر از قيمت بازار است. به همين دليل است که ملک در مالکيت صاحب فعلي آن قرار دارد و نه شخص ديگري؛ زيرا با سليقه ها و نيازهاي وي بهتر هماهنگ است. اين موضوع ناشي از موقعيت مکاني ملک يا امکان بهسازي آن در آينده ميباشد. از اين روست که مالک کنوني ملک موجود را به جاي ملک ديگري خريده است و چون فروش و خريد و جابهجايي، هزينه هايي را به همراه دارد و به عبارت ديگر، هزينه هاي ياد شده باعث گرانتر تمام شدن ملک جديد کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلي ميشود، مالک حاضر به تعويض ملک خود با ملک کاملاً مشابه ديگري نيست .
املاک و مستغلات يک کالاي ناهمگون است و به اين جهت، قطعه زميني خاص در دستان مالک خاص، معمولاً براي او ارزش ويژه و غيرعادي خواهد داشت. به طور معمول ارزش مالک بيشتر از ارزش بازار آزاد است .
به دليل اهميت ارزش مالک در تملک دولتي، مثالي ذکر مي شود :
فرض کنيد شخص معلولي يک ملک را براي سکناي خود به قيمت بازار (100 ميليون تومان) ميخرد. وي براي استفاده شخصي اش، با توجه به معلوليت خود تغييراتي در آن ملک مي دهد که هزينهاش 10 ميليون تومان ميشود. به اين ترتيب، قيمت مالک 110 ميليون تومان شده است. حال چنانچه از بازار بخواهيم قيمت آن را تعيين کند، چون مشتريان عموماً غير معلول هستند و اين ملک با تغييرات انجام شده مطلوب بازار نيست، اگر براي بازگرداندن ملک به حالت اوليه 5 ميليون تومان لازم باشد، در اين صورت قيمت بازار آن 95 ميليون تومان است .

ضوابط و شرايط براي تملک دستگاههاي اجرايي :

قانون تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه ‎هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 ضوابط و شرايطي را براي تملک قائل شده و در تبصره 7 ماده واحده قانون نحوه تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداريها مصوب 1370آمده است: «از تاريخ تصويب و لازمالاجرا شدن اين قانون، ماده 4 و آن قسمت از ماده 5 “لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامههاي عمومي، عمراني و نظامي دولت ” مصوب 17 بهمن 1358 شوراي انقلاب اسلامي که مربوط به نحوه تعيين قيمت عادله الزامي ميباشد، در مورد شهرداريها لغو ميگردد ”
بنابراين براي شهرداريها نيز در مورد املاک مورد نياز، ضوابط و شرايط قانون قبلي همچنان به قوت خود باقي است .
وجود طرح مصوب
به طور کلي، منظور از طرحهاي عمراني، مجموعه عمليات و خدمات مشخصي است که براساس مطالعات توجيهي، فني و اقتصادي يا اجتماعي در مدتي معين و با اعتباري مشخص براي تحقق بخشيدن به هدفهاي تعريف شده در برنامه آن طرح، توسط دستگاه اجرايي اجرا ميشود .
بنابراين در يک طرح، اعم از عمراني، عمومي يا نظامي، حسب مورد بايد اولاً تمامي مراحل از شروع تا پايان، مشخص و معين شده باشد؛ ثانياً، اين مراحل براساس مطالعات کارشناسي برنامه ريزي شده و با توجه به هدفي که در اجراي طرح دنبال ميگردد، توجيه پذير باشد؛ و درنهايت، مدت آن مشخص و اعتبار آن نيز تعيين شده باشد. صرف اين که دستگاه اجرايي با يک دستور محض اداري قصد تملک اراضي اشخاص را نمايد، کفايت نميکند و قانوني نيست؛ بلکه حتماً بايد طرحي که چارچوب آن ريخته شده و قالب آن مشخص است، به تصويب بالاترين مقام اجرايي رسيده باشد .
اداره حقوقي قوه قضاييه طي نظريه شماره 4029/7 مورخ 29 شهريور 1377 در پاسخ به اين سؤال که “وجود طرح به معناي تصويب طرح جامع يا هادي شهر است يا خير؟” چنين اظهار نظر کرده است :
وجود طرح به معناي تصويب طرح جامع يا هادي نيست؛ اما به معناي آن است که سازمان مربوطه با استفاده از وجود طرح، محل مورد نياز خود را تملک نموده و نسبت به اجراي طرح اقدام کند .
اين نظريه در قلمرو محدوده و حريم شهر قابل قبول نيست؛ زيرا تصويب طرحهاي شهري، دستگاههاي اجرايي را مکلف به برنامه ريزي براي تملک املاک و اراضي مورد نياز ميکند. به استناد اصل اصاله الظهور ميتوان گفت مقصود از وجود طرح همان طرحهاي مصوب شهري است .

نياز دستگاه اجرايي و ضرورت

قانونگذار در مواد 1 و 2 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي مصوب 17 بهمن 1358 يکي ديگر از شرايط اساسي تملک قهري اراضي اشخاص را نياز دستگاه اجرايي به املاکي دانسته است که در مالکيت اشخاص قرار گرفته؛ بدين نحو که در ماده 2 تصريح شده است: «برنامه هاي مذکور در ماده 1 شامل برنامه هايي است که اجراي بهموقع آنها براي امور عمومي و امنيتي دستگاه اجرايي لازم و ضروري باشد. ضرورت اجراي طرح بايد به تأييد و تصويب بالاترين مقام اجرايي دستگاه اجرايي برسد»
در اين ماده، مقنن ملاحظه و تصويب بالاترين مقام اجرايي را براي اجراي طرح لازم دانسته و با اين وصف تفويض آن به غير مغاير نظر مقنن است .

تأمين اعتبار

در قسمت اخير ماده 1 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي آمده است: «اعتبار طرح آن قبلاً به وسيله دستگاه اجرايي يا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمين شده باشد. دستگاه اجرايي ميتواند ملک مورد نياز را مستقيماً يا به وسيله هر سازمان خاصي که مقتضي بداند، طبق مقررات مندرج در اين قانون خريداري و تملک نمايد | »
از اين رو در صورتي که دستگاه اجرايي قبل از تأمين اعتبار اقدام به خريد و تملک اشخاص نمايد؛ ضمن اين که مسئولان مربوطه قابل تعقيب کيفري ميباشند، ملک مورد معامله نيز قابل اعاده به مالک آن است. (مواد 92 و 93 قانون محاسبه عمومي مصوب اول شهريور 1366 (

عدم وجود اراضي ملي و دولتي

به موجب تبصره 1 ماده 2 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي «دستگاه اجرايي موظف است براي اجراي طرح حتي المقدور از اراضي ملي شده يا دولتي استفاده نمايد. عدم وجود اين قبيل اراضي حسب مورد بايد به تأييد وزارت کشاورزي و عمران روستايي در حال حاضر وزارت جهاد کشاورزيسازمان زمينشهري در تهران و ادارات کل و شعب مربوط به استانها رسيده باشد»

اعلام به مالک

در صورت عدم رعايت اين بند از شرايط و ضوابط جهت تملک املاک به نظر ميرسد معامله قابل ابطال و ملک نيز قابل عودت به مالک باشد. يکي از شرايط تملک، اعلام قصد تملک به مالک يا دارندگان حقوق قانوني ملک مورد تملک است . اين موضوع در قوانين مربوط به تملک همچون تبصره 3 ماده 13 آييننامه اجراي قانون زمين شهري، تبصره 2 ماده 4 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي مصوب 17 بهمن 1358 ، ماده واحده قانوني تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها مصوب 29 آبان 1368 و تبصره 4 قانون نحوه تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداريها مصوب 6 آذر 1370 مورد لحاظ قرار گرفته است .
دستگاه صاحب طرح در صورتي مکلف به اعلام دارندگان حقوق ميباشد که با توجه به ماده 25 آييننامه اجرايي قانون زمين شهري، نام دارندگان در سند مالکيت يا در پاسخ استعلام از ثبت محل قيد شده باشد. در اين صورت تکليفي مبني بر اعلام به دارندگان ساير حقوق متصور نيست .

رعايت مواعد قانوني توسط دستگاه تملک کننده

طرحهاي مصوب شهري مقيد به زمان هستند و دستگاههاي اجرايي بايد ظرف مواعد پيش بيني شده در قانون نسبت به خريد و تملک اراضي واقع در طرح اقدام کنند .
در اين راستا ماده واحده اصلاحي مورخ 22 فروردين1380 قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها مقرر داشته است: «تمامي وزارتخانه ها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکتهاي دولتي يا وابسته به دولت و شهرداريها و مؤسساتي که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلفند در طرحهاي عمومي يا عمراني که ضرورت اجراي آنها توسط وزير يا بالاترين مقام دستگاه اجرايي با رعايت ضوابط مربوطه تصويب و اعلام شده و در اراضي و املاک شرعي و قانوني اشخاص اعم از حقيقي يا حقوقي قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرکها و حريم استحفاظي آنها باشد، پس از اعلام رسمي وجود طرح، حداکثر ظرف مدت 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعي و انتقال اسناد رسمي و پرداخت بها يا عوض آن طبق قوانين مربوطه اقدام نمايند»
به طور کلي، اعلام رسمي وجود طرح از زمان انتشار در نشريات کثيرالانتشار آغاز ميشود .

وجود برنامه زمانبندي مصوب

در صورتي که دستگاه اجرايي براي اجراي طرح مصوب خود برنامهزمانبندي داشته باشد، در اين حالت حقوق مالک به دو نحو قابل تصور است :
1- چنانچه اجراي طرح به موجب برنامه زمانبندي مصوب به حداقل 5 سال بعد موکول شده باشد، مالکان املاک واقع در طرح از تمامي حقوق مالکانه خود مانند احداث يا تجديد بنا يا افزايش بنا و تعمير، فروش و اجاره و رهن و … برخوردارند .
پرسش: در صورتي که ادارات تربيتبدني، بهداشت و آموزش و پرورش براي تعيين تکليف اراضي واقع در طرح به استعلام شهرداري در مورد اجراي طرح پاسخ ندهند، تکليف چيست؟
اداره حقوقي قوه قضاييه در پاسخ به اين مسئله بيان داشته است : «تکليف اراضي واقع در طرح در قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها مصوب 29 آبان 1367 مشخص شده و اشخاصي که اراضي آنها در طرحهاي مربوط به سازمانهاي دولتي نظير ادارات تربيت بدني، بهداشت و درمان و يا آموزش و پرورش قرار گرفته است، ميتوانند طبق ضوابط مندرج در اين قانون براي صدور پروانه ساختماني به شهرداري مراجعه نمايند. در اين صورت شهرداري مکلف است مطابق قانون عمل نمايد؛ اعم از اين که سازمانهاي مذکور به استعلام شهرداريها پاسخ بدهند يا خير .
2- در صورتي که براساس برنامه زمانبندي شده، اجراي طرح و تملک املاک در کمتر از 5 سال انجام شود، مالک هنگام اخذ پروانه تعهد مينمايد هرگاه اجراي طرح قبل از پايان 5 سال شروع شود، حق مطالبه هزينه احداث و تجديد بنا را ندارد. بنابراين همين که ملکي در محدوده طرحهاي دولتي يا شهرداري قرار بگيرد، مالک با توجه به ماده واحده و تبصرههاي 1 و 2 ذيل آن از قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها مصوب 1367 بعد از انقضاي مدت 18 ماه از تاريخ در طرح قرار گرفتن ملک، از تمامي حقوق مالکانه از جمله احداث بناي جديد، تعمير، فروش و رهن برخوردار است. چنانچه احداث بنا با تفکيک ملک ملازمه داشته باشد، اين مورد نيز از جمله حقوق مالکانه بوده و مالک با رعايت مقررات قانوني ميتواند نسبت به تفکيک آن اقدام نمايد. با وجود اين، اجراي طرح منتفي نميشود؛ بلکه اگر اجراي طرح به حداقل 5 سال بعد موکول شده باشد و مالک بخواهد از حقوق مالکانه مذکور استفاده نمايد، بايد هنگام اخذ پروانه ساختماني تعهد نمايد که چنانچه اجراي طرح زودتر از 5 سال شروع شود، حق مطالبه هزينه احداث و تجديد بنا را ندارد .

تشريفات ثبتي

سازماني که قصد خريداري و تملک زميني را دارد بعد از رعايت شرايط مقدماتي ملزم به اجراي تشريفاتي است که عدم اجراي هر يک از آنها ممکن است بنا به شکايت ذينفع، ابطال تمامي عمليات مربوط به خريداري و تملک را به حکم ديوان عدالت اداري فراهم آورد. اين تشريفات عبارتند از :
1- تعيين پلاک ثبتي مورد نياز و حدود و مشخصات آن
سازماني که قصد تملک زمين را دارد، ابتدا بايد زمين مورد نظر را انتخاب و پس از آن پلاک ثبتي و حدود و مشخصات آن را تعيين کند .
2- اعلام مراتب به ثبت محل

دستگاه تملک کننده پس از مشخص شدن پلاک ثبتي زمين مورد نياز بايد قصد تملک خود را به اداره ثبت اعلام نمايد. مقصود از اين امر – همچنانکه ذيل تبصره اشاره دارد- جلوگيري از نقل و انتقال اراضي مورد نياز دولت و شهرداريهاست. در غير اين صورت چه بسا دستگاه اجرايي پس از تحمل هزينه هاي زياد و صرف زمان طولاني براي انجام تشريفات تملک در آخرين مراحل متوجه شود که زمين به ديگري منتقل شده و بنابراين آگهي هاي تملک که به نام مالک قبلي منتشر شده بايد تجديد شود . از طرف ديگر، هرگاه زمين مذکور به مالکان متعددي منتقل شود، هر يک از مالکان مستحق دريافت زمين معوض خواهند بود و اين به مصلحت مالي دولت و شهرداريها نيست .
تبصره 3 ماده 27 آييننامه نيز ضمن تأکيد بر لزوم اعلام قصد تملک به اداره ثبت محل، در پايان ميافزايد :
«… بايد مراتب به وسيله دستگاه صاحب طرح به مالک يا مالکان و اداره ثبت اعلام گردد تا از هر گونه نقل و انتقال اينگونه اراضي تا انجام مراحل تملک (حداکثر به مدت 18 ماه از تاريخ اعلام به اداره ثبت) خودداري شود .»
چنانکه ملاحظه ميشود، در حالي که تبصره 8 ماده 9 قانون به طور مطلق نقل و انتقال زمين مورد تملک را پس از اعلام مراتب به ثبت محل ممنوع اعلام کرده، تبصره 3 ماده 27 آييننامه اين ممنوعيت را حداکثر 18 ماه تعيين نموده است. به نظر ميرسد آييننامه در اين مقام از حدود قانون تجاوز نموده؛ زيرا همچنان که در رأي وحدت رويه شماره 8/62 هيئت عمومي ديوان عدالت اداري آمده آييننامه در تعيين مدت 18 ماه متأثر از مقررات «قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها» بوده است. قسمتي از ماده واحده قانون مذکور ميگويد: «تمامي وزارتخانه ها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکتهاي دولتي يا … مکلف هستند … پس از اعلام رسمي وجود طرح حداکثر ظرف مدت 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعي و انتقال اسناد رسمي و پرداخت بها يا عوض آن طبق قوانين مربوطه اقدام نمايند .»
با توجه به قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها بايد گفت که سازمان تملک کننده مکلف است ظرف 18 ماه از تاريخ اعلام طرح تملک نسبت به انجام تشريفات و معامله و پرداخت بها يا عوض اقدام نمايد. در غير اين صورت، مورد مشمول تبصره 1 آن قانون بوده و مالک حسب مورد از حقوق مالکانه خود مانند احداث يا تجديد بنا يا افزايش بنا و تعمير و فروش و اجاره و رهن (در صورتي که اجراي طرح به 5 سال آينده موکول شده باشد) برخوردار است. هرگاه اجراي طرح به بازه زماني کمتر از 5 سال موکول شده باشد، باز هم مالک حق برخورداري از تمامي حقوق مالکانه را دارد؛ اما در صورت شروع اجراي طرح قبل از 5 سال نميتواند هزينه احداث و تجديد بنا را مطالبه کند .
اداره ثبت محل پس از اطلاع يافتن از قصد دستگاه اجرايي به تملک، طي بخشنامهاي به دفاتر اسناد رسمي تابعه خود خريد و فروش زمين موضوع طرح را ممنوع اعلام ميدارد .
در نشست قضايي قضات دادگستري استان قم درخصوص آثار عدم رعايت مقررات لايحه قانوني خريد اراضي و املاک مورد نياز دولت و شهرداريها اين سؤال مطرح شده است :
“وزارتخانه و مؤسسه دولتي بدون رعايت مقررات لايحه قانوني خريد اراضي و املاک مورد احتياج دولت و شهرداريها مصوب 3 آذر 1358 شوراي انقلاب، ملکي را به منظور اجراي طرحهاي عمومي و يا عمراني تصرف و در آن تأسيسات عمدهاي بنا کرده است .

آيا مالک فقط حق مطالبه قيمت ملک را دارد؟

پاسخ :
نظر اکثريت
براساس ماده واحده قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي مصوب 29 آبان 1367، وزارتخانهها و مؤسسات دولتي در صورتي ميتوانند اراضي و املاک شرعي و قانوني اشخاص را تملک کنند که ضرورت اجراي طرح عمومي يا عمراني توسط وزير يا بالاترين مقام دستگاه اجرايي تصويب و اعلان شده باشد. به موجب ماده 8 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي مصوب 1358 شوراي انقلاب تصرف اراضي، ابنيه و تأسيسات و خلع يد مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قيمت ملک مجاز نيست. بنابراين در صورتي که اداره دولتي بدون رعايت اين مقررات ملکي را تصرف نمايد، تصرفات او مشمول عنوان غصب است و به موجب ماده 311 قانون مدني، غاصب بايد مال مغصوب را عيناً به صاحب آن رد کند. مطالبه قيمت از طرف مالک در صورتي جايز است که عين تلف شده باشد. بنابراين در فرض مرقوم، مالک حق مطالبه قيمت ملک را بدون تراضي با متصرف ندارد؛ بلکه بايد دعواي خلع يد عليه مؤسسات دولتي اقامه کند .

نظر اقليت

مقررات لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي مصوب 1358 شوراي انقلاب و قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي مصوب 1367 به دستگاههاي اجرايي اجازه داده است اراضي و املاک شرعي و قانوني اشخاص واقع در محدوده شهرها و حريم استحفاظي آنها را به منظور اجراي طرحهاي عمومي يا عمراني تملک کنند. تشخيص ضرورت اجراي طرح و محل و موقعيت آن برعهده همان دستگاهي است که طرح عمراني مربوط به آن است. بنابراين با اجراي طرح، ملک در واقع از مالکيت مالک خارج شده و مسئوليت دستگاه اجرايي پرداخت قيمت آن است. بر اين اساس، مالک فقط حق مطالبه قيمت ملک را دارد و نميتواند نسبت به عين ملک ادعايي کند .

نظر کميسيون :

نشست قضايي (قم): طرحهاي عمراني بايد به تصويب بالاترين مقام دستگاه اجرايي برسد. در صورتي که دستگاه دولتي بدون تصويب طرح ملکي را تصرف کند، مالک ميتواند قيمت يا عين ملک را مطالبه نمايد .
اگر طرح به تصويب رسيده؛ اما ساير مقررات مربوط به ارزيابي قيمت و پرداخت آن رعايت نشده باشد، مالک نميتواند عين ملک را مطالبه کند؛ بلکه فقط حق مطالبه قيمت آن را دارد .
ضوابط و شرايطي که قانون گذار براي تملک قرار داده، خود مؤيد اکراه قانونگذار در استفاده از تملک دولت و شهرداريها و تحميل قيمت غير از ارزش واقعي به مالکان است .

در طول تاريخ قانونگذاري، در محدوده مالکيت قانوني اشخاص بر املاک قوانيني درخصوص شرايط مالکيت و تحديد آن وضع شده است. از آنجا که مفسر و مجري اين قوانين محدودکننده، دولت و دستگاههاي وابسته تعيين شدهاند، طبيعتاً طبق وظيفه، تفسير و اجراي اين قوانين و مقررات به صورت يکسويه و عمدتاً براساس مصالح و منافع دولت انجام گرفته که اين موضوع بيعدالتيهاي بسياري را در جامعه موجب شده است .
در مورد منصفانه بودن ارزش بايد گفت تصويب طرحها و اجراي قوانين در زمينه عمران وقتي ميتواند موفق باشد که رضايت صاحبان املاک را جلب کند و با رعايت همهجانبه اصول و ضوابط مربوط به قوانين شهروندي، قانون مدون و عادلانهاي را تصويب نمايد؛ زيرا در غير اين صورت حق گروهي از شهروندان پايمال شده و عدالت اجرا نخواهد شد. اگر طرحي عامالمنفعه است، نبايد عده خاصي هزينه آن را پرداخت نمايند؛ بلکه اين هزينه بايد از همه استفادهکنندگان اخذ شود و چنانچه اين امکان وجود ندارد، از خزانه پرداخت شود. در غير اين صورت اجراي عمليات عمراني زير سؤال خواهد رفت؛ زيرا اگر قرار باشد براي اجراي طرحي در راستاي تأمين حقوق و آسايش گروهي از شهروندان، حقوق ديگران ضايع شود و از بين رود، اين قانون غير اصولي و غير اخلاقي تلقي مي شود و پايه و اساس ثابت و محکمي نخواهد داشت؛ چراکه در اين صورت عمران و آبادي روي پايههاي ظلم بر گروهي از شهروندان بنا نهاده شده است .
ملک کالاي پر قيمتي است که عموماً دارايي اصلي مردم است و نبايد شهرداريها تصور کنند هر چه کمتر به مردم بدهند، به نفع جامعه است .
مالکيت اشخاص بر اموالشان به موجب قوانين، يک رابطه عيني بين شخص و مال است که مالک در آن ميتواند هرگونه تصرفي را انجام دهد. اين موضوع در نظام ما بر پايه و اساس محکمي قرار دارد و تا زماني که توسط قانون گذار نقض نشود، مالکيت اشخاص غير قابل خدشه و انکار است. برابر اصل 47 قانون اساسي « مالکيت شخصي که از راه مشروع باشد محترم است. ضوابط آن را قانون معين ميکند .»
چنين مالکيتي محترم شمرده شده است. به منظور تثبيت ارزشهاي قانوني مالک و براي اين که وي متضرر نشود، قانونگذار قيمت عادله يا قيمت روز را پيشبيني نموده است. قيمت عادله يا قيمت روز نبايد موجب شود افراد بدون دليل موجه از عوض ارزشهاي قانوني خود محروم شوند و يا مالکان بر خلاف ميل و ارادهشان مجبور و ملزم به پذيرش مبلغ کمتري به عنوان مبلغ حاصل از تصرف اموالشان باشند. متأسفانه اين امر ممکن است با عدم تعمق در تعيين ارزش عادله يا قيمت روز اتفاق افتد؛ در حالي که فلسفه قانونگذار در تعيين عوض ارزش عادله يا روز ، جبران خسارت ناشي از سلب مالکيت بوده است. شهرداريها در اعمال حاکميت به نمايندگي از دولت براي تأمين منافع عمومي و استقرار نظم، راهکار ديگري به جز تملک حاکميتي ندارند؛ اما تملک بدون قيد و شرط و با قيمت پايين نيز قابل پذيرش نيست؛ چراکه تمامي شهروندان – به تناسب و تساوي- عهده ‎دار پرداخت هزينه ‎هايي هستند که شهرداريها به منظور تأمين منافع عمومي و ايجاد عمران و رفاه خرج مي ‎کنند. بر اين اساس، اگر در اثر عملکرد شهرداريها زياني به شخص يا اشخاص معيني وارد آيد، اين برابري و تناسب خدشه ‎دار مي ‎شود؛ زيرا در اين حالت بهره خدمت عمومي نصيب همگان مي ‎شود؛ در حالي که زيان آن را عده ‎اي خاص متحمل شده ‎اند. به همين جهت بايد تمهيداتي را براي جبران خسارت زيانديدگان انديشيد تا تساوي و تناسب مجدداً ميان شهروندان برقرار شود و بدينترتيب از استفاده بدون سبب شهرداريها به ضرر زيانديدگان جلوگيري به عمل آيد .
با توجه به اين که مالکيت اشخاص برابر شرع و قانون محرز ميباشد، سلب مالکيت اموال آنان بدون اذن و رضايتشان خلاف شرع و قانون است .
موازين شرع مقدس از جمله روايت نبوي «الناس مُسَلَطون علَي اَموالهم» مؤيد اين سخن است .
در ماده 47 قانون اساسي آمده است: «مالکيت شخصي که از راه مشروع باشد، محترم است. ضوابط آن را قانون معين ميکند .»
ماده ?? قانون مدني نيز اشعار ميدارد: «هيچ مالي را از تصرف صاحب آن نميتوان بيرون کرد؛ مگر به حکم قانون .»
قاعده «لاضرر» هم بر اين معنا صحه گذاشته است. قانونگذار در ماده 40 قانون اساسي بيان داشته است: «هيچ کس نميتواند اعمال حق خويش را وسيله اضرار به غير يا تجاوز به منافع عمومي قرار دهد . »
و برابر ماده 132 قانون مدني «کسي نميتواند در ملک خود تصرفي کند که مستلزم تضرر همسايه باشد؛ مگر تصرفي که به قدر متعارف و براي رفع حاجت يا رفع ضرر از خود باشد»
دبير شوراي نگهبان در نامه شماره 24125/30/86 مورخ 15 آبان 1386 اعلام داشته است: «… در فرض از بين رفتن مال فروخته شده، در صورتي که مال مثلي باشد، پرداخت قيمت آن خلاف موازين شرع است؛ بلکه بايد مثل آن به مالک پرداخت شود … اگر قيمتي باشد بايد قيمت واقعي آن پرداخت شود، نه قيمت کارشناسي؛ مگر اين که قيمت کارشناس مطابق قيمت واقعي باشد»
براساس قاعده «تسليط» در اسلام طبق روايت نبوي « الناس مسلطون علي اموالهم» و برابر ماده ?? قانون مدني (هر مالکي نسبت به مايملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاعي را دارد؛ مگر در مواردي که قانون استثنا کرده باشد ) و ماده ?? قانون مدني (هيچ مالي را از تصرف صاحب آن نميتوان بيرون کرد؛ مگر به حکم قانون) مالکيت امري معتبر است و انسان بر اموال خود حکومت مالکانه ميکند و سلب اين حاکميت امکانپذير نيست؛ مگر به تجويز قانون .
حال که شهرداريها در راستاي اعمال تصدي يا حاکميت خود، اين حکومت مالکانه را سلب ميکنند، جبران خسارت مالک لازم است .
هرچند نميتوان گفت که سيستم «بدون حق تملک شهرداريها» به نحو احسن کار ميکند؛ اما شهرداريها امروزه از طريق اخذ انواع عوارض، حق تملک و تنظيمگري و تصديگري قدرت بسياري دارند. اگرچه حق تملک کافي را ميتوان صرفاً شکل ديگر – اما کاملاً آزاردهنده- تنظيمگري يا تصديگري تلقي کرد، ضبط اموال با قيمت عادله روز يا قيمت روز از شکلهاي بسيار قدرتمند و آسان تنظيمگري و تصدي گري است .
البته تملک با قيمت ارزش معاملاتي از نوع سختگيرانه و غيرمنصفانه تنظيم گري و تصدي گري است که دولت باوجود تصويب دو دوره پنجساله قانون اراضي شهري و قانون زمين شهري (ارزش معاملاتي به عنوان عوض املاک) با استفاده از احکام ثانويه، آن را براي تنظيمگري و تصديگري املاک شهري به کار گرفت که به علت خلاف شرع و غير منصفانه بودن اين اقدام، ناگزير از آن صرف نظر کرد .
با اين وجود، شهرداريها در تمام يا بخشي از املاک تصرفيشان، اقدام به احداث پروژههاي غير مصرح در قوانين در داخل شهرها کردهاند که عمدتاً به منظور سودآوري است و با روح قوانين مذکور انطباقي ندارد. ضبط اموال به شهرداريها اجازه ميدهد تا از مواجهه با آزمون بازار که “آيا يک پروژه پيشنهادي ارزش افزوده دارد يا خير” پرهيز کنند؛ به اين معنا که آيا يک پروژه حتي پس از اين که ملک مالکان از طريق روال بازار قانونمند خريداري ميشود، ارزشمند است يا خير .
ترديدي نيست که مالکان املاک انگيزههايي براي رانتخواهي و مقاومتکردن دارند، بهخصوص وقتي که املاک آنها به تکميل يک ملک بزرگتر کمک کند؛ مانند زماني که براي ساخت يک طرح عمراني نياز به تملک ملک خاصي باشد؛ اما شهرداريها معمولاً با انتخاب گزينهاي در همسايگي آن يا مکان مناسب ديگري ميتوانند از اهرم رقابت بين مکانها براي کاهش مزيت زمينهاي مضايقه شده استفاده کنند.

تنها توجيه براي حق تملک شهرداريها اين است که گفته شود عدم استفاده از حق تملک شهرداريها باعث طولاني شدن طرحها شده است؛ در صورتي که امروزه پروژهها به دلايل گوناگوني به طول انجامند که با رفع آن موانع ميتوان طرحهاي نيمهتمام را به موقع به اتمام رساند. بنابراين قبل از رفع اين موانع، توسل به شيوه آزاردهنده تملک شهرداريها توجيه پذير به نظر نميرسد و يا برخي اوقات، قدرت «مضايقه کردن» مالک را قادر به کسب رانت انحصاري در غياب حق تملک شهرداريها ميسازد.

روشنترين مثال آن عبور يک بزرگراه از يک يا چند ملک خصوصي براي تکميل و بهره برداري است. هر مالکي با آگاهي از اين قضيه، از فروش ملک خود به شهرداري – مگر در قبال دريافت مبلغي گزاف- امتناع ميکند. هر مالکي اميدوار است آخرين مضايقه کننده باشد؛ چراکه اجرا و بهره برداري از طرح مذکور پس از تملک همه زمينهاي واقع در محدوده طرح امکانپذير است. اگر شهرداري نتواند ملک آخرين مضايقه کننده را تملک نمايد، اجرا و بهره برداري از پروژه بيارزش خواهد بود .
در غياب مشکل مضايقه کردن، نيازي به استفاده از حق تملک شهرداريها نيست. اگر ارزش ملک در استفادهاي متفاوت با کاربرد کنوني بيشتر باشد، سازندگان خصوصي بدون نياز به کمک شهرداري هجوم خواهند آورد .
يکي از ظلمهايي که در حق مالکان ميشود اين است که وقتي قيمت روز تعيين ميگردد، تا دريافت مبلغ توسط مالک زمان زيادي طول ميکشد و چون در سالهاي گذشته در ايران معمولاً قيمت املاک صعودي و گاهي جهشي بوده، از اين بابت خسارت جبرانناپذيري به مالکان وارد ميشود. هرچند ممکن است گفته شود امکان رخداد عکس اين قضيه نيز وجود دارد؛ اما اين احتمال ضعيف است. از طرفي، شهرداري صاحب اختيار است؛ در حالي که مالک اختياري در اين مورد ندارد تا جوابگوي شهرداري باشد .

رويکرد قانونگذار

مراتب زير همگي نشاندهنده حرکت قانونگذار در نيل به قاعده “تسليط” و قاعده “لاضرر” و حفظ عملي حقوق مالکان و صاحبان ذي حق است :

1- طرح قانوني نحوه تقويم املاک و اراضي مورد نياز دولت و شهرداريها که ضرورت ارائه آن ناشي از مشکلات به وجود آمده از املاک واقع در پروژه بزرگراه نواب و مترو شهر تهران و توسعه معابر در شهر تبريز و اعلام طرحهايي با دغدغه کمتر از طرف بعضي از شهرداريها بود.

کميسيون امور قضايي و حقوقي مجلس علت اصلي ارائه اين طرح را جلوگيري از تضييع حقوق افراد اعلام نمود. در نهايت قانون مختص املاک و اراضي مورد نياز شهرداريها به تصويب رسيد که شامل املاک مورد نياز دولت نيست .
برداشت بعضي از نمايندگان مجلس شوراي اسلامي در هنگام تصويب طرح قانوني نحوه تقويم املاک و اراضي مورد نياز دولت و شهرداريها (در زمان حاکميت قانون زمين شهري املاک شهري به قيمت منطقهاي که به مراتب کمتر از قيمت روز بازار است، توسط شهرداريها تملک ميشد) اين بود که قيمت روز بيشتر از قيمت عادله است

و قيمت عادله [به دليل فقدان تعريف و تحليل جامعي از قيمت عادله] ممکن است قيمت منطقه باشد؛ بهويژه آن که تفاوت زياد قيمت منطقهاي براي عوض تملک دستگاه اجرايي با قيمت فروش املاک به نرخ روز توسط دستگاه اجرايي، امکان اعلام طرح بدون دغدغه براي املاک مردم را فراهم نمايد. به عنوان مثال، اعلام طرح توسط دستگاه اجرايي براي ساختمان اداري در زمين مرغوبي که امکان اجراي آن در زمين ديگري وجود دارد .
کميسيون امور دفاعي مجلس شوراي اسلامي تعريف قيمت روز را براي جلوگيري از تفسير سليقهاي، اين چنين پيشنهاد کرده بود : « قيمت روز قيمتي است که با دريافت آن مالک بتواند ملک مشابهي را در منطقه همان ملک ابتياع کند .»
هر چند اين توصيف رأي نياورد؛ اما اين تعريف از نظر اقتصادي با تعريف قيمت روز (قيمت تعادلي روز بازار) همخواني ندارد و در مورد زمان تقويم که در واقع تعيين کننده روز يا غير آن است، بحثي نشده است .

2- قانون الحاق يک تبصره به ماده 1 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامههاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب2 ارديبهشت 1388

ماده واحده ـ تبصره: «در مواردي که اسناد يا اقدامات دستگاههاي اجرايي مبني بر مالکيت قانوني (اعم از اين که به اشخاص حقيقي و حقوقي واگذار شده يا نشده باشد) به موجب احکام لازمالاجراي قضايي ابطال شده يا ميشود، دستگاه مربوطه موظف است املاک يادشده را به مالک آن مسترد نمايد؛ اما چنانچه در اثر ايجاد مستحدثات يا قرار گرفتن اراضي مذکور در طرحهاي مصوب، استرداد آن به تشخيص مرجع صادرکننده حکم متعذر باشد،

دستگاه اجرايي ذيربط ميتواند با تأمين اعتبار لازم نسبت به تملک اين قبيل املاک مطابق اين قانون اقدام نمايد. در صورتي که حکم دادگاه مبني بر خلع يد يا قلع وقمع صادر شده باشد، دادگاه مزبور با درخواست دستگاه اجرايي دستور توقف اجراي حکم ياد شده را صادر و دستگاه اجرايي ذيربط موظف است ظرف مدت شش ماه از تاريخ صدور دستور موقت نسبت به پرداخت يا توديع قيمت روز املاک يادشده اقدام نمايد . »

اين تبصره الحاقي در واقع قيمت روز بازار را به عنوان عوض قرار داده است .

3- اظهار نظر شوراي نگهبان به شماره 22818/30/86 مورخ 8 مهر 1386

عطف به نامه شماره 178866/10/د مورخ 21 بهمن 1385 مجلس شوراي اسلامي «مبني بر درخواست اظهارنظر درباره بند 9 ماده 50 قانون برنامه و بودجه کشور مصوب 10 اسفند 1351» موضوع در جلسه مورخ 4 مهر 1386 شوراي نگهبان مورد بحث و بررسي قرار گرفت و نظر شورا به شرح زير اعلام مي ‎گردد :
« اطلاق جواز استفاده نمودن دولت از اراضي مذکور خلاف موازين شرع دانسته شد؛ زيرا شامل اراضي که طبق ضوابط شرعي داراي مالک يا ذي ‎حق شرعي مي ‎باشد نيز ميشود و لذا اطلاق جواز استفاده بدون رضايت مالک يا ذي ‎حق – در فرض عدم وجود ضرورت مبيحه- خلاف موازين شرع است.

البته قوانين مصوب پس از پيروزي انقلاب اسلامي که شامل اين موارد مي ‎شود، لازم است مورد توجه قرار گيرد . همچنين عدم پرداخت وجه در مواردي که عيناً يا منفعتاً مشمول ضمان يد مي ‎باشد؛ مانند مواردي که طبق ضوابط شرعي مالک داشته باشد، خلاف موازين شرع بوده و موجب ضمان مي ‎گردد .»
با اعمال ماده 53 الحاقي به آيين دادرسي ديوان عدالت اداري مصوب 1384 پرونده در جلسه 23 فروردين 1389 هيئت عمومي ديوان عدالت اداري مطرح شد و با حضور رؤسا، مستشاران و دادرسان علي ‎البدل شعب ديوان مورد بررسي قرار گرفت. اعضاي هيئت عمومي ديوان عدالت اداري پس از بحث و تبادل نظر با اکثريت آرا بـه شرح زير مبادرت بـه صدور رأي کردند :
«نظر به اين که به موجب لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه ‎هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 17 بهمن 1358 ، دولت، وزارتخانه ‎ها و مؤسسات دولتي، شرکتهاي دولتي – اعم از اين که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام يا تصريح نام باشد يا نباشد- و شهرداري ‎ها مکلف به پرداخت بهاي عرصه و اعيان مورد تملک شده ‎اند و به موجب نظريه شماره 22818/30/86 مورخ 8 مهر 1386 شوراي نگهبان بند 9 ماده 50 قانون برنامه و بودجه مصوب 1351 خلاف موازين شرع اعلام شده است، لذا آراي هيئت عمومي ديوان عدالت اداري به شماره ‎هاي60 مورخ 17 تير 1374 و 173 مورخ 21 مرداد1380 که برخلاف شرايط فوق ‎الذکر انشاء شده ‎اند، مغاير موازين شرعي تشخيص و به تجويز ماده 53 الحاقي به آيين دادرسي ديوان عدالت اداري مصوب 1384 نقض مي ‎شوند»

4- اظهار نظر شوراي نگهبان به شماره 24125/30/86 مورخ 15 آذر 1386

«… در فرض از بين رفتن مال فروخته شده، در صورتي که مال مثلي باشد، پرداخت قيمت آن خلاف موازين شرع است؛ بلکه بايد مثل آن به مالک پرداخت شود … اگر قيمتي باشد، بايد قيمت واقعي آن پرداخت شود، نه قيمت کارشناسي؛ مگر اين که قيمت کارشناسي مطابق قيمت واقعي باشد»
د ارزيابي ارزش املاک تملک شده توسط شهرداريها با قيمت روز طبق رويه کارشناسان رسمي
زماني که امکان عرضه کل کالا به بازار وجود داشته و همچنين مراجعه آزاد متقاضيان ممکن باشد، سازوکار عرضه و تقاضا قيمت تعادلي بازار را که معمولاً همان قيمت بازار روزمره است، تعيين ميکند. بنابراين هرچه بازار فعالتر، کارآمدتر، گستردهتر و کالا همگنتر باشد، قيمت تعادلي بازار دقيقتر و شفافتر است و بهعکس در اين بازار، قيمت حاصل مشخصات، خصوصيات و شرايط عرضه و تقاضاي ناشي از خود کالاست نه صاحبان آن.

حال چون مسکن و مستغلات تنها يک کالا براي رفع نياز نبوده؛ بلکه يک کالاي سرمايهاي هم هست و از طرف ديگر، يک کالاي همگن نيست؛ بلکه مشخصات و ويژگيهاي متنوع (موقعيتي، فيزيکي، همسايگي و…) و گاهي منحصر به فرد دارد، بنابراين قيمت روزمره مسکن ومستغلات در مقايسه با کالاي پرمصرف شفافيت و دقت کمتري داشته و در عين حال بازه قيمت گستردهتري دارد. حال اگر بازار مربوطه غير کارآمد و کم فعال يا غير فعال باشد، قيمت مربوطه غير شفاف و غير دقيق بوده و بازه قيمت گستردهتر و سليقهاي است .
در ماده واحده قانون نحوه تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداريها مصوب 28 آبان 1370 آمده است: « در کليه قوانين و مقرراتي که شهرداريها مجاز به تملک ابنيه، املاک و اراضي قانوني مردم هستند، در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالک، قيمت ابنيه، املاک و اراضي بايد به قيمت روز تقويم و پرداخت شود .»

تبصره 7 اين ماده واحده بيان ميدارد: «از تاريخ تصويب و لازمالاجرا شدن اين قانون، ماده 4 و آن قسمت از ماده 5 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامههاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 17 بهمن 1358 شوراي انقلاب اسلامي که مربوط به نحوه تعيين قيمت عادله الزامي ميباشد، در مورد شهرداريها لغو ميشود .»
{نگارنده : از نظر کارشناسي در صورت عدم حصول توافق بين شهرداري و مالک، به جاي بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح در قيمت آنها، قيمت ابنيه، املاک و اراضي بايد به قيمت روز تقويم و پرداخت شود و مبلغ اضافي 15 درصد براي ملک محل سکونت يا ممر اعاشه مالک نيز لحاظ نشود. بديهي است در صورتي که حقوقي نظير حق ريشه، بهاي شخم، بذر، کود و ساير زحماتي که زارع براي آماده کردن زمين در زمان سابق متحمل شده است وجود داشته باشد، حق کسب و پيشه، سرقفلي و حقوق مغازههاي موجود در املاک موقوفه همچنان طبق “لايحه قانوني نحوه خريد و تملک … دولت” مصوب 17 بهمن 1358 تعيين مي شود .}

اين قانون به دنبال قانون زمين شهري مصوب 22 شهريور 1366 که ديگر اعتبار ندارد، تصويب شد .

در تبصره 9 ماده 9 اين قانون آمده بود: «تقويم دولت براساس قيمت منطقهاي (ارزش معاملاتي) زمين بوده و بهاي اعيانيها در اراضي و ساير حقوق قانوني طبق نظر کارشناس رسمي دادگستري براساس بهاي عادله روز تعيين ميگردد . »
شايد به دليل تغييرات زياد در مالکيت، مشکل بودن شناسايي محل سکنا و ممر اعاشه بودن ملک براي مالک و رواج دلال بازي در املاک شهري، قانونگذار امتياز 15 درصد اضافي را لحاظ ننموده است.

در نتيجه، يکي از ظلمهايي که در حق مالکان صورت ميگيرد اين است که در عمل وقتي قيمت روز تعيين ميشود تا دريافت مبلغ توسط مالک زمان زيادي طول ميکشد و بهرغم قيد مهلت سه ماهه در قانون و با توجه به اين که در ايران طي سال هاي گذشته معمولاً قيمت املاک بهخصوص در شهرها روند صعودي و حتي جهشي داشته است، خسارات جبران ناپذيري به مالکان وارد ميشود .
از قوانين مربوطه چنين استنباط ميشود که در غياب توافق مالک و دستگاه اجرايي، قيمت در تملک شهرداريها عبارت است از قيمت روز. چنانچه بازار فعال و کارآمد مشابهي وجود داشته باشد (مانند واحدهاي مسکوني متعارف شهري که اغلبً روي آنها معامله ميشود) قيمت روز توسط کارشناسان رسمي با توجه به قيمت روز بازار و احتساب مزايا، قيود، حقوق و خسارات تعيين ميگردد .
هرچند ممکن است قيمت بازار عوامل، مزايا و قيود را در نظر بگيرد؛ اما لزوماً هميشه اين طور نيست. در مواردي که مورد مشابهي وجود نداشته و يا بازار فعال نيست و ارزش مربوط به بازار غير فعال و يا غير مشابه است (مثل املاک اطراف شهرها يا املاک خاص که معمولاً بهندرت روي آنها معامله ميشود) و يا قيمتها داراي انسجام منطقي و شفاف نيستند (بازار آشفته و نوسانات قيمت بيش از حد معمول است)، در اين صورت قيمت روز بازار توسط کارشناسان رسمي برآورد مي شود .

طبق تبصره 2 ماده واحده لايحه قانون اصلاح قسمتي از مقررات قانون نوسازي و عمران شهري مصوب 13 شهريور 1358 « ملاک تعيين قيمت اراضي و ابنيه و مستحدثات و تأسيسات و ساير حقوق، اعم از حق کسب و پيشه، بهاي عادله زمان ارزيابي خواهد بود .»
اگر در متن گزارش کارشناسي تاريخ معيني قيد نشده باشد، تاريخ گزارش نشاندهنده زمان ارزيابي است. زمان دريافت مبلغ قيمت روز توسط عرضهکننده (مالک ) معمولاً همزمان با تاريخ ارزشگذاري قيمت روز نيست .
رويه کارشناسان رسمي در تعيين قيمت روز را ميتوان با ملاحظه ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 بررسي کرد: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عين مستأجره را به غير مستأجر اجاره ندهد و هر سال آن را به اجاره متعارف واگذار نمايد، مستأجر ميتواند براي اسقاط حق خود يا تخليه محل مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه و دريافت نمايد .»
طبق اين ماده، مالک مجبور به پرداخت حق سرقفلي است.

به عبارت ديگر، قانون نوعي سرقفلي (سرقفلي حقوقي ناشي از امتيازات واگذار شده از طرف موجر به مستأجر) براي مستأجر قائل شده است. در صورت عدم توافق موجر و مستأجر در مورد اجاره بهاي متعارف، مبلغ آن توسط دادگاه (کارشناسان رسمي) تعيين ميشود و امکان رجوع و انتخاب براي مالک در بازار آزاد اجاره وجود نداشته و مالک مجبور به ادامه روابط با مستأجر متصرف است .
اين نوع محدوديت(عدم امکان تخليه ملک توسط مالک) معادل مالي ايجاد مينمايد و با توجه به اين که اجاره بهاي متعارف عرف کارشناسان رسمي معمولاً کمتر از اجاره بهاي بازار آزاد (قيمت کف) است و به علت افزايش اجارهبها معمولاً مالک تقاضاي دريافت اجاره بهاي بيشتري ميکند، با عدم موافقت مستأجر موضوع به دادگاه و کارشناسان رسمي و احتمالاً هيئتهاي بالاتر کارشناسي ارجاع ميگردد. بنابراين به خاطر اين محدوديت، قاعدتاً اجارهبهاي متعارف تعيين شده توسط دادگاه (کارشناسان رسمي) بايد کمتر از اجاره بهاي بازار آزاد باشد .
به دليل سابقه صعودي اجاره بها که معمولاً توأم با سوداگري است و از آنجا که تعيين قيمت ميانگين بازار و يا احياناً بيش از قيمت ميانگين باعث رسميت يافتن قيمتهاي بالا و تثبيت آن ميشود، کارشناسان رسمي به بازه پاييني قيمت (کمتر از قيمت ميانگين) تمايل دارند و طبق ماده  8 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 اين رويه کارشناسان رسمي مورد شناسايي قرار گرفته و به طور ضمني مورد تأييد واقع شده است .
با توجه به مطالب گفته شده، قيمت روز عبارت است از ميانگين قيمت بازار يا همان قيمت سوقيه (قيمت روزمره در معاملات ) نه رويه کارشناسان رسمي که تمايل به پايين بازه قيمت بازار دارند.)
سايه سنگين تملک توسط شهرداري و اين که مالک در عدم واگذاري ملکش به شهرداري گريزي ندارد، قيمت ميانگين بازار را تحت تأثير قرار ميدهد. بنابراين مبلغي بابت اين قيد از قيمت ميانگين بازار کم ميشود .
هرچند که قيمت روز را به واسطه گسترده بودن قيمت املاک مي توان ميانگين قيمت بازار يا همان قيمت سوقيه قرار داد؛ اما با توجه به دلايل و استدلالهاي ذکر شده در مورد رويه کارشناسان رسمي، در قيمتگذاري روز املاک مورد تملک شهرداري ها توسط کارشناسان رسمي بايد رويه آنان را صادق دانست؛ به اين ترتيب که قيمت اعلامي کمتر از ميانگين قيمت روز بوده؛ اما طبق صراحت قانون نبايد کمتر از حداقل قيمت روز (قيمت کف) باشد؛ زيرا قيمت کمتر از حداقل قيمت بازار مغاير با هدف و رويکرد قانونگذار است. به عنوان مثال،

اگر بازه قيمت ملک تمليکي در بازار 240 ميليون تومان تا 260 ميليون تومان است، قيمت کارشناسي آن کمتر از 250 ميليون تومان (قيمت ميانگين) و بيشتر از 240 ميليون تومان (قيمت کف) است. به عبارت ديگر، قيمت کمتر از 240 ميليون تومان مغاير با هدف و رويکرد قانون گذار است؛ هرچند جبران خسارات ناشي از اضافه ارزش مالک نسبت به قيمت بازار و تورم قيمتها ناشي از تفاوت زمان تعيين قيمت روز تا دريافت مبلغ توسط مالک همچنان مورد بحث است .

نتيجه گيري :

قيمت روز از نظر اقتصادي تعريف شده و همگان با آن آشنا هستند؛ اما به دليل موقعيت و اختياراتي که قانون به شهرداريها اعطا کرده است و قدرت و امکاناتي که در مقابل مالکان، بهويژه مالکان کوچک دارند و همچنين طولاني بودن رسيدگي محاکم، قيمت کارشناسي کمتر از حداقل قيمت روز (قيمت کف) بازار است. اين امر از هدف و رويکرد قانون گذار به دور است. مشروح مذاکرات مجلس شوراي اسلامي و الحاقيه هاي دو دهه اخير و نظر شرعي شوراي نگهبان مؤيد اين مطلب ميباشد .